1、商品房买卖合同未明确约定开发商代为办z证，开发商还有协助义务吗？
张静律师解答：仍然有，开发商应办理初始登记，把由自己提交的材料提交给登记机关，再通知购房人自己去办z证。否则开发商仍然承担逾期办z证的违约责任。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的, 应当承担逾期办z证的违约责任。
2、开发商还没有大确权，购房人能起诉办z证吗？
律师解答：不能，只能起诉解除合同、赔偿损失。
买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记, 但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉z讼请求。
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广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同？
张静律师解答：现在很多公寓因无法过户，都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同，只要不转移房屋所有权，就还是租赁合同。
判z决书节选：
法z院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利,不符合房屋买卖合同的基本要素,故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立,法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让,约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用,并对转让期限到期后的使用期限进行了约定,还对受让人的出租、分租权进行了限制,上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益,承支付租金”的定义,故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证,现已被相关行政部门责令限期拆除,故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。
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广州诚意金转为定金如何认定？
张静律师解答：诚意金并不是法律名词，法律上并没有诚意金这个说法，所以如何处理按照双方的约定来，诚意金不是定金。如下面这个案件，双方约定房屋价格经双方确认后，诚意金就转为定金。后卖家通知了出售价格，买家又协商了一些细节，终双方未签订房屋买卖合同。买家起诉返还诚意金100万，卖家认为价格一旦达成，诚意金就转为定金不退了。终认定价格要经书面的房屋买卖合同写明才能认定达成一致，没签合同说明没达成一致，卖家返还诚意金100万。
书节选：
本案争议焦点为：创某公司是否应向李买家退还100万元。经查，双方于2021年10月14日签订的《认购卡》约定“如双方未能达成交易，出售方通知买受方即日起7个工作日内退还诚意金100万元。出售方如不能在约定期限内退还诚意金，出售方需按银行同期利率的2倍按日计息给买受方”及约定“此单位价格经买卖双方确认，则诚意金转为定金”，结合上述约定可以认定双方在《认购卡》中约定退还100万元的条件是双方未就案涉房屋交易的交易价格协商一致及未能达成终交易。虽然创某公司提供的聊天记录反映双方在《认购卡》约定的“终价格出售方将于2021年10买卖合同并固定案涉房屋交易价格，创某公司主张案涉100万元诚意金已转为定金、该100万元无需返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院结合《认购书》的约定，判令创某公司向李买家退还100万元及支付利息。
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